[민법] [심화 1-8편]: 매매 vs 임대차 vs 도급 완벽 구분하기

글·사진 김쓰

 

민법에서 가장 많이 출제되는 3가지 계약 유형인 매매, 임대차, 도급은 목적과 이행 방식이 완전히 다릅니다. 소유권 이전, 사용권 제공, 일의 완성이라는 핵심 개념을 정확히 이해하면, 계약법의 70%를 풀 수 있습니다.

 

 

목차

 

- 계약의 기본 개념

- 매매·임대차·도급 비교표

- 각 계약의 구체적 특징

- 구체적 사례로 구분 연습

- 헷갈리기 쉬운 부분

- 기억 팁과 시험 포인트

- 결론

 

 

계약의 기본 개념

 

전형계약이란?

 

민법이 특별히 규정하는 계약을 전형계약이라고 합니다. 우리가 배울 매매, 임대차, 도급은 모두 전형계약에 해당하며, 민법에 따라 정해진 규칙이 적용됩니다.

 

 

계약 분류의 관점

계약은 그 목적에 따라 3가지로 분류됩니다.

 

- 재산권 이전: 매매, 증여, 교환 - 소유권을 넘겨줌

- 재산권 이용: 소비대차, 사용대차, 임대차 - 물건을 사용하게 함

- 노무 제공: 고용, 도급, 위임, 여행 - 일을 하거나 서비스를 제공함

 

우리가 공부할 3가지 계약은 각각 다른 분류에 속합니다. 이것이 바로 구분의 핵심입니다.

 

 

매매·임대차·도급 비교표

항목	매매	임대차	도급
정의	물건의 소유권을 이전하고 대금을 받는 계약	물건을 빌려주고 임차료를 받는 계약	일을 수행하고 보수를 받는 계약
목적	소유권 이전	물건의 사용·수익	일의 완성
이행 내용	소유권 이전 + 대금 지급	물건 제공(사용) + 임차료 지급	일 수행 + 보수 지급
기간	일회성(계약 체결 시점)	정해진 기간(6개월, 1년 등)	일의 완성까지
소유권	매수인이 이전받음	임대인이 계속 보유	도급인이 보유(보통)
위험 부담	소유권 이전과 함께 매수인이 부담	임대인이 부담(민법 제623조)	수급인이 부담
하자담보책임	있음(민법 제580조)	보통 없음	있음(민법 제667조)
예시	자동차 판매, 집 구매	집을 월세로 빌려주기	건물 시공, 자동차 수리

 

 

각 계약의 구체적 특징

 

1. 매매: 소유권 이전 계약

 

목적: 물건의 소유권을 완전히 넘겨주는 것

 

특징

- 구매자가 물건의 소유권을 획득합니다.

- 계약이 체결되는 순간 이행이 완성됩니다(일회성).

- 물건의 소유권과 함께 위험도 구매자에게 이동합니다.

 

기간: 계약 체결 시 완성(기간 정함 안 함)

 

위험 부담: 소유권 이전과 함께 매수인이 부담

 

하자담보책임: 있음(민법 제580조 - 매도인이 물건의 하자에 책임)

 

법적 근거: 민법 제568조

 

예시

- 자동차 중고점에서 자동차를 사기로 함 - 매매

- 아파트 값을 내고 소유권을 받기 - 매매

- 온라인 쇼핑몰에서 물건 사기 - 매매

 

 

2. 임대차: 사용·수익 계약

 

목적: 물건의 소유권은 그대로 두고, 사용할 권리만 넘겨주는 것

 

특징

- 소유권은 임대인이 계속 보유합니다.

- 임차인은 사용할 권리만 가집니다(사용권).

- 정해진 기간 동안 물건을 사용할 수 있습니다.

- 기간이 만료되면 물건을 돌려줘야 합니다.

 

기간: 정해진 기간(6개월, 1년, 2년 등) 계속 진행

 

위험 부담: 임대인이 부담(물건의 상태 유지 책임 - 민법 제623조)

 

하자담보책임: 보통 없음(하지만 임대인은 물건을 사용 가능한 상태로 유지할 의무)

 

법적 근거: 민법 제618조

 

예시

- 집을 월세로 빌려주기 - 임대차

- 렌터카 업체에서 자동차를 빌리기 - 임대차

- 사무실을 임차하여 회사 운영하기 - 임대차

 

 

3. 도급: 일의 완성 계약

 

목적: 일을 완성하여 제공하는 것(결과물 납품)

 

특징

- 수급인이 일을 완성해야 합니다.

- "일의 결과"가 계약의 대상입니다.

- 일이 완성될 때까지 계속됩니다.

- 완성된 결과물에 하자가 있으면 수급인이 책임집니다(하자담보책임).

 

기간: 일이 완성될 때까지(정해진 기간이 있으나, 기본은 "일의 완성")

 

위험 부담: 수급인이 부담(일을 완성할 책임)

 

하자담보책임: 있음(민법 제667조 - 수급인이 일의 결과물 하자에 책임)

 

법적 근거: 민법 제664조

 

예시

- 건축회사에 건물 시공을 의뢰 - 도급

- 자동차 정비소에 자동차 수리를 의뢰 - 도급

- 컴퓨터 프로그래머에게 소프트웨어 개발 의뢰 - 도급

 

 

구체적 사례로 구분 연습

 

사례 1: 자동차 판매

 

상황: 자동차 중고점에서 자동차를 구매하기로 함. 계약금을 내고 소유권을 받기로 합의

 

정답: 매매

 

이유

- 소유권이 구매자에게 이전됨

- 일회성 계약(체결과 동시에 완성)

- 구매자가 자동차를 완전히 소유함

 

 

사례 2: 자동차 렌트

 

상황: 렌터카 업체에서 자동차를 1주일간 빌림. 매일 렌트비를 지급.

 

정답: 임대차

 

이유

- 소유권은 렌터카 업체에 그대로 있음

- 사용할 권리만 임차인에게 있음

- 정해진 기간(1주일) 동안 진행

 

 

사례 3: 자동차 정비

 

상황: 정비소에 자동차 수리를 의뢰. 수리비를 지급하고 수리된 자동차를 받음.

 

정답: 도급

 

이유

- 수리(일의 완성)가 계약의 목적

- 수리가 완성될 때까지 진행

- 수리 결과에 문제가 있으면 정비소 책임

 

 

사례 4: 건물 시공 계약

 

상황: 건축회사에 1년 동안 건물을 지을 것을 의뢰함. 건물이 완성되면 보수를 지급.

 

정답: 도급

 

이유

- 건물 완성(일의 완성)이 목적

- 건물이 완성될 때까지 진행

- 완성된 건물에 하자가 있으면 건축회사가 책임

 

 

핵심 비교: 매매와 임대차의 차이

시험에서 가장 자주 헷갈리는 부분입니다. 소유권과 기간으로 명확히 구분하세요.

 

소유권

항목	매매	임대차
소유권 이전 여부	매수인이 이전 받음	임대인이 계속 보유
결과	매수인의 물건이 됨	임차인은 사용만 가능, 소유 불가

 

매매: "샀다" = 내 물건이 됨 = 소유권 이전

임대차: "빌렸다" = 남의 물건을 쓰는 것 = 소유권 없음

 

 

기간

항목	매매	임대차
기간	일회성(기간 정함 안 함)	정해진 기간(6개월, 1년 등)
언제 끝나는가?	계약 체결 시점	정해진 기간이 만료될 때

 

매매: 계약하면 끝 - "아, 샀구나"

임대차: 정해진 기간 동안 계속 - "6개월 동안 쓸 수 있겠구나"

 

 

위험

항목	매매	임대차
위험 부담자	매수인	임대인
의미	구매 후 문제 발생 - 매수인 책임	렌트 중 문제 발생 - 임대인 책임

 

 

핵심 비교: 임대차와 도급의 차이

시험에서 자주 나오는 또 다른 혼동 구간입니다. "물건"인지 "일"인지로 구분하세요.

 

임대차: 물건을 빌려주는 것

 

- 대상: 물건(집, 자동차, 사무실)

- 목적: 물건을 사용하게 하는 것

- 기간: 정해진 기간 계속

- 예시: 집을 월세로 빌려주기, 자동차 렌트

 

 

도급: 일을 하는 것

 

- 대상: 일(건축, 수리, 제조, 운송)

- 목적: 일을 완성하게 하는 것

- 기간: 일이 완성될 때까지

- 예시: 건물 시공, 자동차 수리, 소프트웨어 개발

 

 

헷갈리기 쉬운 부분 정리

 

"매매 vs  임대차" 구분 기준

질문	매매	임대차
소유권이 이전되나?	YES	NO
기간이 정해지나?	NO(일회성)	YES(6개월, 1년 등)
계약 후 물건의 주인이 바뀌나?	YES(매수인이 주인)	NO(임대인이 여전히 주인)

 

판단 방법: "내가 완전히 내 것으로 가질 수 있는가?" - YES면 매매 / NO면 임대차

 

 

"임대차 vs 도급" 구분 기준

질문	임대차	도급
물건을 빌려주나?	YES	NO
일을 하나?	NO	YES
결과물이 있나?	NO(물건 그 자체)	YES(완성된 결과)

 

판단 방법: "대상이 물건인가, 일인가?" - 물건이면 임대차 / 일이면 도급

 

 

기억 팁: 3초 암기법

공부할 때 이 방식으로 기억하세요

 

매매 = "소유권 이전" (일회성)

"사고 파는 것" - 소유권이 완전히 이동 - 계약하면 끝

 

임대차 = "물건 사용" (기간 정함)

"빌리는 것" - 소유권은 그대로, 사용권만 제공 - 정해진 기간 동안 계속

 

도급 = "일의 완성" (결과물)

"일을 맡기는 것" - 완성된 결과물을 받음 - 일이 끝날 때까지 진행

 

 

★ [심화] 1. 소유권 이전 ≠ 위험 이전: 부동산 매매의 함정

가장 헷갈리는 개념: 소유권이 이전되지 않았는데, 위험은 이전된 경우가 있습니다.

 

매매에서의 위험 이전 시점

- 동산: 인도 시점에 위험이 이전됩니다.

- 부동산: 민법상으로는 등기 시점이 원칙이지만, 실무에서는 점유 인도 시점에 위험이 이전되는 경우가 많습니다.

 

구체적 사례로 이해하기

상황	내용
계약	A가 B로부터 아파트를 2억 원에 사기로 하여 계약 체결
점유 이전	B가 A에게 열쇠를 주고 점유 이전 (이제 A가 거주 시작)
소유권	등기는 아직 B 명의 (대금을 다 내야 등기 진행)
사건	이 와중에 태풍으로 아파트 일부 붕괴
질문	손실은 누가 부담?
정답	A(매수인)가 부담 - 이미 점유를 이전받았으므로 위험 이전 완료

 

왜 이런 결과가 나올까?

판례는 "인도"를 위험 이전의 기준으로 봅니다. 소유권이 아직 이전되지 않았지만, A가 이미 건물을 사용 중이므로, 그에 따른 위험도 A가 부담해야 한다는 논리입니다.

 

시험 포인트

- "소유권은 누구에게 있는가?" ≠ "위험은 누가 부담하는가?"

- 부동산 매매에서 계약 - 점유 인도 - 등기의 순서를 염두에 두세요.

- "지금 이 시점에서 건물이 멸실된다면, 손실은 누가 받을까?"를 항상 질문하세요.

 

 

★ [심화] 2. 도급에서의 검수와 위험 이전: 가장 실무적인 문제

도급의 가장 큰 특징: 매매와 달리 "인도"만으로는 위험이 이전되지 않습니다. "검수"가 완료되어야 위험이 이전됩니다.

 

위험 이전의 정확한 시점

- 검수 전: 수급인이 위험을 부담 - 목적물이 멸실되면 수급인이 손실, 보수 청구 불가

- 검수 후: 도급인이 위험을 부담 - 목적물이 멸실되면 도급인이 손실, 수급인은 책임 없음

 

건축 공사로 이해하기

단계	상황	위험 부담
1단계	건축회사가 건물을 완성	수급인(건축회사)
2단계	건축회사가 "검수하세요"라고 도급인에게 요청	검수 전까지는 건축회사
3단계	도급인이 건물을 검사하고 "합격"이라고 승인	이제 도급인
4단계	검수 후 태풍으로 지붕 날아감	도급인이 손실 부담

 

실무에서 자주 발생하는 갈등

상황: "건축회사가 건물을 완성했는데, 도급인이 검수를 거부했다. 그 후 화재가 발생했다."

 

보수청구권 관점

- 건축회사의 입장: "도급인이 검수를 거부해도, 내가 일을 완성했으니 보수를 청구할 수 있다."

- 도급인의 입장: "검수가 완료되지 않았으니 아직 보수를 지급할 이유가 없다."

- 판례의 입장: 건축회사를 인정 - 도급인이 검수를 거부하면 "검수 불가능"으로 확정되어 건축회사는 보수를 청구할 수 있다. (대법원 2019. 9. 10. 판결)

 

위험부담 관점

- 검수 완료 전 화재 발생 시 - 원칙적으로 건축회사(수급인)가 위험을 부담

- 단, 도급인의 검수 거부로 "불가능한 상태"를 만들었다면 도급인의 귀책사유로 보아 다르게 판단될 수 있음

 

시험에 자주 나오는 형태

- "공사가 95% 완성되었을 때 화재가 발생했다. 책임은?"

 - 검수 상태에 따라 달라짐 (미검수 = 수급인 책임, 검수 완료 = 도급인 책임)

- "선금을 받은 수급인이 공사를 못했다. 선금은?"

 - 원칙: 반환 의무 있음 (일을 완성하지 못했으므로)

 

 

★ [심화] 3. 임대차의 위험 부담과 기간의 개념

 

임대차의 핵심: 매매나 도급과 달리, "계약의 존속성"이 핵심입니다. 기간이 있는 계약이므로, 기간 중 내내 책임 관계가 지속됩니다.

 

위험 부담의 원칙: 임대인이 부담

임대차에서는 민법 제537조의 "채무자 부담주의"가 적용됩니다. 임대인이 "물건 제공"이라는 채무를 부담하므로, 임대인이 채무자로서 위험을 부담합니다.

 

구체적 사례들

 

사례 1) 기간 중 물건 완전 멸실

 

상황: 임차인이 집을 월세 1,000만 원에 1년 약정으로 빌림. 6개월 후 건물이 화재로 완전히 소실됨.

질문: 남은 6개월 월세를 낼 의무가 있는가?

정답: 아니다. 임대인이 위험을 부담하므로 월세 면제

 

추가 결과

- 임대차 계약 해지(민법 제627조) - 임차인이 청구

- 임차인은 보증금 전액 반환받음

- 임대인이 손실 부담

 

 

사례 2) 전세와 월세의 위험 부담 차이

구분	월세	전세
지급 방식	매월 지급	일시금 지급
물건 멸실 시	월세 면제, 보증금 반환	전세금 반환(정산 복잡)
위험 부담	명확히 임대인	약간 복잡함
법적 성질	순수 임대차	임대차 + 담보(전세권)

 

임대인의 의무와 위험부담 (민법 제623조, 제627조, 제537조)

- "물건을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무"

- 단순 손상(예: 물샘, 기계 고장): 임대인이 수선 책임

- 전면 손실(예: 건물 붕괴): 계약 해지 청구(제627조), 보증금/전세금 반환

 

시험 포인트

- "임대차 기간 중 물건 손상 - 누가 책임?"

 - 정답: 임대인이 책임 (하자담보책임과는 다른 위험 부담 문제)

- "임차인이 고의로 파손한 경우는?"

- 정답: 임차인 책임 (불법행위, 위험 부담과 별개)

 

 

★ [심화] 4. 혼합 계약과 특수한 계약 형태: 공기업 고난도

가장 어려운 문제 유형: "이것은 매매인가, 도급인가, 임대차인가?"

 

전세의 법적 성질 문제

 

전세란? 전세금(예: 5,000만 원)을 한 번에 지급하고, 정해진 기간(예: 2년) 동안 물건을 사용하며, 기간 종료 후 전세금을 돌려받는 계약

 

우리 민법의 답

- "전세권"이라는 별도의 물권으로 규정

- 법적 성질: 용익물권(사용·수익권) + 담보물권(전세금 보장)

 

판례의 입장

- 전세는 임대차의 한 종류로 봄 (월세는 월로 지급, 전세는 일시금)

- 하지만 위험 부담은 약간 다름 (전세금 때문에 정산 복잡)

- 물건 멸실 시: 전세권은 특성상 "전세금 반환 + 전세금 설정등기 말소" 동시 진행

 

시험 출제 방식

문제: 전세금을 5,000만 원 내고 집을 2년간 사용하기로 했다(전세권 설정). 1년 후 화재로 건물이 완전히 소실됐다.

질문: 전세금을 돌려받나?

정답: YES (통상적) - 그러나 정산이 필요할 수 있음

 

 

소유권 유보 매매

 

정의: 대금을 다 낼 때까지는 판매자가 소유권을 보유하기로 함 (예: 자동차 할부금융, 가전제품 할부)

 

위험 부담

- 자동차는 이미 구매자에게 인도됨 (구매자가 타고 다님)

- 소유권은 판매자 명의 (대금을 다 내야 이전)

- 6개월 후 자동차가 교통사고로 전손

 - 손실은 누가? 구매자가 부담 (이미 인도받았으므로 위험 이전)

 

시험 포인트

- 소유권 유보 = "위험은 구매자, 소유권은 판매자"의 대표적 사례

- "소유권 ≠ 위험 부담"을 증명하는 판례

 

혼합 계약의 판정 기준

판정 기준: '주된 목적' 

계약에 여러 요소가 섞여 있을 떄는 "계약의 주된 급부가 무엇인가?"를 중심으로 판정합니다.

예: 건축 + 임차 혼합

- "건축"이 주된 목적이면 도급으로 봄(반대로 임차가 주인 경우 임대차로 봄)

- 건축에 대한 규칙 적용, 임차는 부수적 규칙 적용

- 위험 부담도 도급의 규칙(검수)을 우선 적용

 

 

★ [심화] 위험 이전 시점 비교표

공기업 시험 대비를 위해 다음 표를 반드시 숙지하세요

계약 유형	위험 이전 시점	법적 근거	특이사항
동산 매매	인도 시점	위험부담 일반원칙 (민법 제537조, 제538조)	명확함
부동산 매매	등기 시점(실무: 점유 인도)	위험부담 일반원칙 (민법 제537조, 제538조)	학설·판례 대립
도급	검수 완료 시점	민법 제667조	인도  ≠ 위험 이전
임대차	임대인이 계속 부담	민법 제623조	기간 중 지속
전세	정산 필요	민법 제303조 이하	임대차 + 담보
소유권 유보 매매	인도 시점	민법 제537조	소유권  ≠ 위험

 

암기 팁

- 매매: "인도"가 기준

- 도급: "검수"가 기준 (인도와 다름!)

- 임대차: "기간 중" 임대인이 지속 부담

- 전세: "임대차 + 담보" 개념

 

 

자주 나오는 시험 출제 포인트

 

1. 정의 구분

 

문제: "다음 중 매매에 해당하는 것은?" 

 

출제 형태

- "집을 사고 소유권을 받았다" - 매매

- "집을 월세로 빌렸다" - 임대차

- "건물 지을 것을 건축회사에 의뢰했다" - 도급

 

 

2. 소유권 문제

 

문제: "임대차 계약에서 소유권이 이전되는가?"

정답: 아니다. 임대인이 계속 보유한다.

이유: 임대차의 목적은 소유권 이전이 아니라 사용권 제공이기 때문

 

 

3. 기간 문제

 

문제

- "매매는 기간이 정해지는가?" - 아니다. 일회성이다.

- "임대차는 기간이 정해지는가?" - 맞다. 6개월, 1년 등 정한다.

 

 

4. 위험 부담

 

문제: "도급에서 일의 결과에 하자가 있으면 누가 책임지는가?"

정답: 수급인이 책임진다. (하자담보책임 - 민법 제667조)

이유: 도급은 "결과"에 대한 계약이므로, 완성된 결과물의 품질을 보증해야 함

 

 

5. 혼합형 문제

 

문제: "집을 임차한 후 그 집을 다른 사람에게 임대할 수 있는가?"

정답: 보통 아니다. (임대인의 동의 필요)

이유: 임차인은 사용권만 있고 소유권은 없으므로. 다른 사람에게 임대하려면 임대인의 동의가 필요함

 

 

결론

 

매매는 "소유권 이전", 임대차는 "사용권 제공", 도급은 "일의 완성"이라는 점을 정확히 하면, 3가지 계약은 구분됩니다. 

 

특히 시험에서는

- 소유권이 이전되는가?

- 기간이 정해지는가?

- 일을 하는 건가, 물건을 빌려주는 건가?

 

이 3가지를 중심으로 판단하면 문제를 풀 수 있습니다.