글·사진 김쓰
계약·불법행위 분야는 부산교통공사와 유사 공기업 채용시험에서 연간 평균 30~35점 규모로 출제되는 핵심 영역이며, 주로 사례 판단형과 O/X 판단형이 혼합되는 형식으로 출제되고 있다. 특히 2024년 이후 판례 비중이 30% 수준에서 70% 수준으로 대폭 상향되면서, 단순 조문 암기보다는 판례 해석 능력이 더욱 중요해진 추세이다.
출제 주요 패턴
- 매매(8~10점): 안정적 출제, 기초 이론 중심에서 판례(타인권리 매매, 이행 불능) 확대
- 임대차(10~13점): 최빈도 영역. 2024년부터 개정임대차법(계약갱신청구권, 전월세 상한제) 반영
- 도급(5~10점): 2023년 이후 가파른 증가 추세, 2025년부터 30% 이상 비중 유지 예상
- 부당이득·불법행위(2~5점): 점진적 감소, 불법행위는 고난도 판례형만 선별 출제
자주 나오는 출제 형식 3가지
형식 1: O/X 판단형 (약 45~50%)
특징 및 기출 패턴
O/X 판단형은 여전히 가장 높은 비중(45~50%)을 차지하며, 단순한 조문 적용을 넘어 판례의 세부 논리를 묻는 형태로 진화했다.
2024~2025년 주요 출제 테마
- 매매: "선의의 제3자 보호 규정 적용 범위", "매매대금 선급금과 위험부담", "타인권리 매매의 추인 가능 여부"
- 임대차: "계약갱신청구권 거절 정당사유", "전월세 상한제 적용 시점", "동시이행 항변권 성립", "보증금 반환청구와 시효"
- 도급: "완성물 인도 후 1년 담보책임 기간", "도급인 제공 재료 불량 시 수급인 책임", "계약금의 성격(선금 vs 위약금)", "도급계약의 위험부담"
전형적인 함정 선지
1) "계약금을 지급했으면 계약금 배액 규정이 적용된다" (실제: 계약의 성질에 따라 결정)
2) "임차인이 전월세 상한제 범위 내라면 항상 갱신청구권을 행사할 수 있다" (실제: 정당사유 거절이 가능한 경우 있음)
3) "도급에서 목적물 완성 전 도급인 파산 시 수급인은 자동으로 계약해제 가능하다" (실제: 민법 제674조에 따라 해제 청구 필요)
풀이 팁
1. 판례의 정확한 요건을 파악 (예: "부당하면 = 이유 없으면"의 동의어 확인)
2. 특별법(주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법)의 예외 규정 적용 여부 체크
3. "원칙 vs 예외" 구조로 지문 재구성 후 선택지 판단
형식 2: 사례 판단형 (약 35~40%)
특징 및 기출 패턴
2~3줄의 간단한 사건 사실을 제시하고, 해당 법적 결론을 묻는 형태이다. 2024년 이후 사례형 비중이 25%에서 40%로 증가했으며, 특히 "복합 계약 관계"와 "판례 적용"을 결합한 난도 높은 문제가 증가했다.
2024~2025년 주요 출제 사례
| 주제 | 전형적 사례 설정 | 출제 핵심 |
| 매매 + 임대차 | "A가 B에게 주택을 3억원에 매도했으나, 매매계약 체결 당시 C가 이미 임차하고 있었다" |
타인물 매매 + 임차인 보호 규정 적용 순서 |
| 도급 + 계약금 | "도급인 D가 수급인 E에게 건설공사 의뢰, 선금 2천만원 지급. 이후 설계 변경으로 공사 중단" |
계약금 배액 규정 vs 위약금 성격 판단 |
| 임대차 + 보증금 | "임대인 F가 임차인 G에게 차임 미납 이유로 보증금 일부 공제하려 함" |
동시이행 항변권 성립 요건 + 보증금 반환청구권 |
| 불법행위 + 부당이득 | "H가 의료 시술 과정에서 신체 훼손, 의료비 지출 + 위자료 청구" |
부당이득 반환의무 vs 불법행위 손해배상의 경합 |
사례형 풀이 프로세스
1. 계약의 성질 파악 = 매매/임대차/도급 중 어디에 해당하는지
2. 당사자 지위 확인 = 누가 채권자, 채무자인지 명확히
3. 쟁점 도출 = 사건에서 법적 분쟁이 될 부분 3~4개 추출
4. 판례·조문 적용 = 선택지 각각에 대해 "O하면 타당, X하면 부당" 판단
5. 함정 회피 = 조건부, 예외 규정 재확인
형식 3: 법조문 해석형 (약 10~15%)
특징 및 기출 패턴
특정 민법 조문(예: 제665조 도급 보수의 지급시기, 제670조 담보책임 존속기간)의 의미를 정확히 이해하고 있는지 묻는 형태이다. 최근 비중이 감소하는 추세(2020년 30% - 2024년 10%)이지만, 여전히 기초 개념 확인 문제로 출제된다.
2024~2025년 주요 출제 조문
- 제563조 (계약 성립), 제536조 (동시이행의 항변권)
- 제565조 (해약금), 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)
- 제665조 (도급 보수 지급시기), 제670조 (도급 담보책임 기간)
- 제750조 (불법행위 일반 규정), 제741조 (부당이득 반환)
함정 선지 구조
1) "조문의 원문을 그대로 출제" (정답)
2) "조문을 부분 왜곡한 선지" (예: "보수는 완성 후 3개월 내 지급" - 실제: "지체없이")
3) "조문과 다른 조문을 혼동하도록 유도" (예: "동시이행 항변권은 상인에게만 적용" - 오류)
4) "판례의 내용을 조문과 섞어서 제시"
풀이 팁
1. 출제된 조문을 정확히 암기 (숫자, 단어 하나 차이도 체크)
2. 조문의 단서(예외) 부분을 놓치지 않기
3. 유사 조문과의 차이점 정리 (예: 임대차 제631조 vs 도급 제665조 보수 지급시기)
학생들이 자주 틀리는 부분 Top 3
1. 계약금의 성격과 기능 혼동
오답 내용: "계약금을 지급했으면 무조건 계약금 배액 규정(제565조)이 적용되고, 계약 해제 시 계약금은 항상 위약금으로 작용한다."
정답 및 해설
민법 제565조는 계약금을 "해약금으로 추정"하는 규정을 두고 있으며, 계약금의 성격은 당사자의 의사와 약정에 따라 증거금, 해약금, 위약금 등으로 결정될 수 있다.
| 계약금 구분 | 성격 | 계약 유효 시 | 계약 해제 시 |
| 증거금 | 계약 성립의 증거 | 반환 | 지급자가 포기하면 계약 해제 가능 |
| 해약금 | 계약해제권 유보 | 대금에 충당 | 교부자는 포기, 수령자는 배액 상환 (제565조) (받은 해약금 기준) |
| 위약금 | 채무 불이행 시 배상액 | - | 지급자가 계약 해제 시 몰수, 수취자가 해제 시 2배 배상 |
실무 판례 (주의)
"당사자가 명시적으로 위약금이라고 표현하지 않았더라도, 계약금 액수가 총 계약금액의 10~20% 수준이고 '계약금 수령 후 계약 해제 시 위약금으로 몰수한다'는 조항이 있으면, 법원은 위약금으로 해석하는 경향이 있다."
앞으로 주의점
1. 계약서 문구를 정확히 읽기 (계약금 명목 명시 여부)
2. 계약금 액수의 비율 확인 (5% 이하면 증거금, 15% 이상이면 위약금일 가능성 높음)
3. 도급계약의 "선금"과 일반 계약의 "위약금"을 구분하기
- 도급 선금: 선급공사대금으로 비례 안분 원칙 적용, 위약금 아님
- 매매 계약금: 당사자 약정에 따라 다름
[심화] 계약금 성격 판단 플로우차트
실전에서 계약금의 성격을 신속하게 판단하기 위한 단계별 접근법이다.
Step-by-Step 판단 프로세스
[Step 1] 계약서 명칭 확인
- "위약금" 명시 = 위약금 (계약 해제 시 몰수/2배 배상)
- "해약금" 명시 = 해약금 (제565조 적용, 이행 착수 전 해제 가능)
- 명시 없음 = Step 2로
[Step 2] 계약금 비율 분석
- 5% 이하 = 증거금 추정
- 10~20% = 해약금 추정 (제565조 원칙)
- 20% 이상 = 위약금 또는 해약금, 약정 해석 필요 = Step 3로
[Step 3] 특약 조항 검토
- "계약 해제 시 반환 안 함" = 위약금 성격 강함
- "중도금 지급 전까지 해제 가능" = 해약금
- "이행에 착수할 때까지 포기/배액 상환" = 해약금 (제565조)
- 특약 없음 = 민법 제565조 해약금 추정 적용
(심화 끝.)
실전 적용 사례
| 상황 | 계약금 | 비율 | 특약 | 판단 결과 |
| 매매 계약 | 5천만원 | 16.7% (총 3억원) | "계약금 반환 불가" | 위약금 |
| 도급 계약 | 1억원 | 10% (총 10억원) | 없음 | 선급공사대금 (비례 안분) |
| 임대차 | 1천만원 | 5% (총 2억원) | "계약 성립 증거" | 증거금 |
| 매매 계약 | 3천만원 | 10% (총 3억원) | "이행 착수까지 해제 가능" | 해약금 (제565조) |
핵심 함정 회피
1. 도급 선금 ≠ 해약금: 도급의 선금은 제565조가 아닌 선급공사대금으로 비례 안분 처리
2. "계약금"이라는 명칭만으로 판단 금지: 반드시 계약 전체 내용과 비율 종합 검토
3. 이행 착수 여부 확인: 제565조는 "이행에 착수할 때까지만" 적용 (착수 후엔 배액 반환 불가)
[심화] 대법원 주요 판례 - 계약금 관련
공기업 시험에서 빈출되는 계약금 관련 핵심 판례 경향 정리
| 판례 경향 | 쟁점 | 판시 요지 |
| 이행 착수의 의미 | 이행 착수 시점 | "이행 착수는 객관적으로 외부에서 인식 가능한 형태로 이행행위의 일부를 실행하거나 이행의 제공을 한 경우를 의미하며, 단순한 이행 준비는 이행 착수로 볼 수 없다" (상대방 누구라도) |
| 계약금 vs 위약금 구분 | 성격 판단 | "계약서에 '계약금'이라고 기재되어 있더라도 당사자의 의사가 위약금으로 정한 것이 명백하면 위약금으로 해석해야 한다" |
| 해약금 배액 반환 시점 | 반환 의무 발생 시기 | "수령자가 배액 반환의무를 지는 경우, 계약금의 2배를 반환하되 반환 시점은 계약 해제 의사표시를 받은 때이다" |
실전 적용 훈련
[사례]
A는 B에게 토지를 5억원에 매도하는 계약을 체결하고 계약금 5천만원을 받았다. 계약서에는 "본 계약금은 해약금으로 한다"고 명시되어 있다. 계약 1주일 후 B는 지적 측량을 위해 측량 업체를 의뢰했으나, A가 계약금 5천만원을 포기하며 계약을 해제하겠다고 통지했다.
[분석]
- 계약금 성격: 명시적으로 "해약금" = 제565조 적용
- 이행 착수 여부: B가 측량 의뢰 (준비 행위 vs 이행 착수?)
- 판례: 단순한 준비 행위는 이행 착수 아님
- 지적 측량은 이행 행위가 아닌 준비 행위로 볼 여지 있음
- 결론: A의 해제 가능 (단, B가 잔금 일부라도 지급했다면 이행 착수 인정)
(심화 끝.)
2. 동시이행 항변권의 요건 및 성격 오류
오답 내용: "임차인이 보증금 반환을 청구하면서 동시에 차임을 주장하는 경우, 항상 임대인이 보증금 반환에 앞서 차임을 지급하라고 할 수 있다" 또는 "동시이행 항변권은 계약의 종류와 무관하게 모든 쌍무계약에 적용된다."
정답 및 해설
동시이행 항변권(제536조)은 다음 엄격한 요건을 모두 만족해야만 성립한다.
| 요건 | 설명 | 잘못된 이해 |
| (1) 쌍무계약 | 양당사자가 모두 채무를 부담하는 계약 | 매매, 임대차, 도급은 O / 증여, 무상보관은 X |
| (2) 동시이행 가능성 | 객관적으로 동시에 이행할 수 있어야 함 | "임대인이 보증금을 줄 수 없는 상황"이면 항변권 불성립" |
| (3) 채무이행 순서 미정 | 계약에서 이행 순서를 정하지 않았을 것 | 계약서에 "보증금 선반환" 조항이 있으면 항변권 성립 안 함 |
| (4) 상대방 채무이행 청구 필요 |
상대방이 먼저 이행을 청구했을 때 행사 | 일방이 먼저 행사할 수 없음 |
확립된 판례
대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결은 "임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 반환의무는 동시이행의 관계에 있다. 임대인의 동시이행 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임차목적물의 명도 이행제공을 하여야 한다"고 판시했다.
또한 대법원 2004. 8. 30. 선고 2004다28686 판결은 "임대차계약서에 '보증금은 임차목적물 명도 후 O일 이내에 지급한다'는 등 이행 순서를 정하는 특약이 있는 경우에는 동시이행 항변권이 배제된다"고 명확히 했다.
최신 중요 판례 (2023~2024)
[2023] 무변론 확정판결 후에도 이행제공 필요
대법원 2023. 5. 11. 관련 판결은 "임대보증금 반환을 명하는 무변론 확정판결이 있더라도, 임차인이 목적물 인도의 이행제공을 하지 않으면 임대인의 동시이행항변권이 소멸되지 않는다"고 판시했다. 즉, 판결 후에도 임차인은 반드시 목적물을 인도 제공해야 임대인의 지체책임이 발생한다.
[2024] 보증금 공제 후 불법점유 전환
대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667 판결은 "임대차계약 종료 후 보증금이 연체차임 등으로 모두 충당되어 임차인의 동시이행항변권이 소멸되었는데도 목적물 반환을 거부하면, 임차인이 동시이행항변권 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 불법점유로서 불법행위를 구성한다"고 판시했다.
앞으로 주의점
1. 체크리스트: "(1) 쌍무계약? (2) 동시이행 가능? (3) 이행 순서 미정? (4) 상대방이 청구? = 모두 O이면 성립"
2. 계약서의 특약 조건 꼼꼼히 읽기 - 특히 "이행 순서" 관련 조항
3. 임대차 실무: 보증금 선반환 특약 - 동시이행 항변권 불성립 - 보증금 청구 먼저 해야 함
4. 차임증액청구권과 동시이행 항변권은 전혀 별개: 차임은 임대차 존속 중 문제, 동시이행은 종료 후 문제로 혼동하지 말기
5. 확정판결 후에도 이행제공 필수: 무변론 판결이 있어도 임차인이 목적물 인도 제공을 해야 임대인 지체 발생
6. 보증금 전액 소진 시 불법점유 전환: 연체차임으로 보증금이 모두 공제되면 그 시점부터 점유는 불법
[심화] 동시이행 항변권 판단 알고리즘
실전 문제에서 동시이행 항변권 성립 여부를 5단계로 판단하는 방법
5단계 체크리스트
[1단계] 쌍무계약 여부 확인
Q: 양 당사자 모두 채무를 부담하는가?
- YES: 2단계로 / NO: 동시이행 항변권 불성립
[2단계] 동일 계약에서 발생한 채무인가?
Q: 대가 관계에 있는 채무인가?
- YES: 3단계로 / NO: 동시이행 항변권 불성립
(예: 별도 계약의 채무는 해당 안 됨)
[3단계] 이행 순서 약정 확인
Q: 계약서에 이행 순서가 명시되어 있는가?
- 명시 없음: 4단계로
- 명시 있음: 그 순서대로 이행, 동시이행 항변권 불성립
[4단계] 객관적 동시이행 가능성
Q: 물리적·시간적으로 동시 이행이 가능한가?
- YES: 5단계로
- NO: 동시이행 항변권 불성립
(예: 부동산 등기와 대금 지급은 가능 / 건물 철거와 대금 지급은 불가능)
[5단계] 상대방의 이행 청구 여부
Q: 상대방이 먼저 이행을 청구했는가?
- YES: 동시이행 항변권 성립
- NO: 항변권 행사 시기 아님
(심화 끝.)
실전 적용 사례
| 상황 | 1단계 (쌍무계약) |
2단계 (동일계약) |
3단계 (이행순서 약정) |
4단계 (동시이행 가능) |
5단계 (이행청구) |
결론 |
| 매매 계약에서 매수인이 대금 지급 거부 | O | O | 순서 없음 | O | 매도인이 등기이전 청구 |
성립 |
| 임대차에서 임대인이 보증금 반환 거부, "목적물 인도 먼저" 특약 있음 |
O | O | 순서 있음 | - | - | 불성립 |
| 도급에서 도급인이 보수 지급 거부, "완성물 인도 후 지급" 약정 |
O | O | 순서 있음 | - | - | 불성립 |
| 임대차에서 임차인이 목적물 반환 거부, 임대인이 보증금 반환 불능 |
O | O | 순서 없음 | X | - | 불성립 |
| 보증금이 연체차임으로 모두 소진된 후 임차인이 계속 점유 |
- | - | - | - | - | 항변권 소멸 - 불법점유 |
[심화] 대법원 주요 판례 - 동시이행 항변권
| 판례 번호 | 쟁점 | 판시 사항 |
| 대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 | 임대차 보증금 반환과 목적물 인도 | "임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있다" |
| 대법원 2004. 8. 30. 선고 2004다28686 | 특약에 의한 순서 지정 | "계약서에 '보증금은 목적물 인도 후 O일 이내 지급' 이라는 특약이 있으면 동시이행 항변권이 배제된다" |
| 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다302497 판결 |
무변론 확정판결 후 이행 제공 | "무변론 확정판결 후에도 임차인이 목적물의 이행제공을 하지 않으면 임대인의 동시이행항변권이 소멸되지 않는다" |
| 대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667 | 보증금 전액 공제 후 불법점유 | "보증금이 연체차임 등으로 모두 충당되어 동시이행항변권이 소멸된 후에는 임차인의 점유가 불법점유가 된다" |
| 대법원 2016. 3. 24. 선고 2015다248342 | 동시이행 항변권의 범위 | "동시이행 항변권은 상대방이 채무 전부를 이행할 때까지 자신의 채무 전부에 대해 행사할 수 있다" |
| 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다34615 | 이행의 제공 방법 | "임차인이 목적물을 현실적으로 제공하거나 구두로 제공해야 임대인의 동시이행 항변권이 소멸한다." |
(심화 끝.)
[심화] 2024년 최신 판례 실전 적용
사례: 보증금 전액 소진 후 불법점유 판단
[상황]
임대차 계약 종료일: 2023.1.1.
보증금: 5천만원
임차인이 계약 종료 후에도 계속 점유 중
연체 차임: 매월 100만원씩 누적
[시간대별 법률 관계]
2023.1.1. (계약 종료 시점)
- 보증금 5천만원 잔존
- 동시이행 항변권 있음 (점유 = 적법)
2023.6.1. (5개월 경과)
- 연체 차임 500만원 누적
- 보증금 4,500만원 잔존
- 동시이행 항변권 여전히 있음 (점유 = 적법)
2024. 3.1. (14개월 경과)
- 연체 차임 1,400만원 누적
- 보증금 3,600만원 잔존
- 동시이행 항변권 여전히 있음 (점유 = 적법)
2027.3.1 (50개월 경과)
- 연체 차임 5,000만원 누적
- 보증금 전액 소진 (0원)
- 동시이행 항변권 소멸
- 이 시점부터 점유 = 불법점유
2027.4.1. (51개월 경과)
- 임대인이 불법점유로 인한 손해배상 청구 가능
- 청구 범위: 2027.2.1. 이후부터 (보증금 소진 시점)
핵심 포인트
1. 보증금이 남아있는 동안 = 동시이행 항변권 존재 - 적법 점유
2. 보증금이 연체차임으로 전액 소진 = 동시이행 항변권 소멸 - 불법 점유 전환
3. 불법점유 기산점 = 임차인이 동시이행항변권 상실을 알 수 있는 때
3. 도급 완성물 하자와 담보책임 기간 혼동
오답 내용: "도급인이 완성된 목적물을 받은 지 2년 이내에 하자를 발견하면 항상 수급인에게 보수를 청구할 수 있다" 또는 "토지 및 건물 공사의 하자는 인도 후 10년까지 계속 청구할 수 있다."
정답 및 해설
도급의 담보책임 기간은 목적물 종류에 따라 차등 적용된다.
| 목적물 종류 | 담보책임 기간 | 기산점 | 적용 조문 | 특수 규정 |
| 일반 동산 | 1년 | 목적물 인도받은 날 | 제670조 | 인도 없는 용역: 완성한 날 |
| 토지, 건물, 공작물 | 5년 | 인도 후 기산 | 제671조 - 1 | 민법 기본 규정 |
| 석조, 연와조 등 내구성 자재 | 10년 | 인도 후 기산 | 제671조 - 1 | 석조, 석회조, 연와조, 금속, 유사 재료 |
| 멸실·훼손 시 | 1년 | 멸실·훼손 날로부터 | 제671조 - 2 | 하자 권리 행사 최종 기간 |
2024~2025년 주요 출제 케이스
| 시나리오 | 쟁점 | 정답 |
| 건물 공사 완료 3년 후 기초 균열 발견 | 기간 경과 여부 | 5년 이내이므로 청구 가능 (제671조) |
| 도급인 제공 재료(저급)로 완공, 1년 후 부실 발견 |
책임 면제 여부 | 수급인이 부적당함을 알면서 고지 안 했으면 책임 있음 (제669조) |
| 건설공사 중 천재지변으로 완성물 멸실 | 기간 계산 | 멸실일로부터 1년 이내만 청구 가능 (제671조 - 2) |
* 만약 '부실공사가 없었더라면 천재지변에 견뎠을 것'이라는 인과관계가 성립한다면 수급인에게 책임을 물을 수 있습니다.
* 만약 공사 결함이 전혀 없는 상태에서 불가항력적인 천재지변으로만 멸실되었다면, 이는 '위험부담'의 문제로 넘어갑니다.
앞으로 주의점
1. 표로 정리: (일반 동산 1년) vs (건물 5년) vs (특수 재료 10년) 구분
2. 기산점 명확히: "인도받은 날" vs "완성한 날" 차이 (용역은 완성일, 물품 인도는 인도일)
3. 멸실·훼손 시 이중 기간
- 1차: 인도 후 5년 (원칙)
- 2차: 멸실·훼손 후 1년 (추가 한정)
= 둘 다 만족해야 청구 가능
4. 도급인 책임 면제 조건: 수급인이 "알면서 고지하지 않음"이 증명되어야 함 (제669조)
[심화] 민법과 건설산업기본법의 적용 관계
도급 담보책임에서 공기업 시험 빈출 함정은 민법과 건설산업기본법의 이중 적용 문제이다.
법률 충돌 시 적용 원칙
| 구분 | 민법 | 건설산업기본법 | 적용 원칙 |
| 일반 건물 | 제671조: 5년 | 적용 없음 | 민법 적용 |
| 건설공사 (주요구조부) | 제671조: 5년 | 주요구조부: 10년 | 특별법 우선 (건설산업기본법) |
| 석조 등 건물 | 제671조: 10년 | 주요구조부: 10년 | 동일 (어느 것이든 적용 가능) |
| 일반 동산 | 제670조: 1년 | 적용 없음 | 민법 적용 |
건설산업기본법상 하자담보책임 기간
- 주요구조부 (기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕): 10년
- 기타 부분: 5년 범위 내에서 대통령령으로 정함
- 적용 대상: 건설공사 (일정 규모 이상)
실전 적용 사례
[사례 1]
2020.5.1. 완공된 단독주택 (공사금액 3억원, 주요구조부 포함)
2025.4.1. 기초 균열 발견
- 민법 제671조: 5년 경과 직전 (청구 가능)
- 건설산업기본법: 주요구조부 10년 이내 (청구 가능)
- 결론: 양쪽 모두 청구 가능 (특별법이 더 유리하므로 건설산업기본법 우선)
[사례 2]
2018.3.1. 완공된 상가건물 (공사금액 5천만원)
2024.2.1. 외벽 균열 발견
- 민법 제671조: 5년 경과 (청구 불가)
- 건설산업기본법: 일정 규모 미만으로 적용 제외
- 결론: 청구 불가
[사례 3]
2023.7.1. 완공된 연와조 건물 (공사금액 5억원)
2033.6.1. 구조 하자 발견
- 민법 제671조: 10년 경과 직전 (청구 가능)
- 건설산업기본법: 주요구조부 10년 이내 (청구 가능)
- 결론: 청구 가능
출제 함정 포인트
1. "민법 5년이 경과했으므로 청구 불가" - 건설산업기본법 10년 확인 필요
2. "건설산업기본법이 항상 적용된다" - 공사 규모·금액 요건 확인 필요
3. "특별법 우선이므로 민법은 검토 안 함" - 특별법 적용 요건 미충족 시 민법 적용
(심화 끝.)
[심화] 대법원 주요 판례 - 도급 담보책임
| 판례 경향 | 쟁점 | 판시 요지 |
| 도급인의 임의해제권 | 완성 전 해제 | "민법 제673조에 따라 도급인은 수급인이 일을 완성하기 전에는 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있으며, 이는 채무불이행 해제와 별도" |
| 도급인 제공 설계도면 하자 | 면책 요건 | "수급인이 도급인 제공 설계도면의 부적당함을 알았거나 알 수 있었음에도 고지하지 않았다면 제669조 면책 적용 안 됨" |
| 담보책임 기간 기산점 | 제척기간 성격 | "제670조·제671조의 기간은 제척기간이므로 중단·정지되지 않으며, 기산점은 '인도받은 날'이다" |
| 건설산업기본법과 민법 경합 | 법률 적용 순서 | "건설공사의 하자담보책임은 건설산업기본법이 민법에 우선하여 적용되며, 주요구조부는 10년의 담보책임을 진다" |
(심화 끝.)
다음 시험에 나올 법한 유형 예측
빈도 증가 예상 영역
1. 도급 계약 (2025년 이후 35~40% 비중 예상)
- 최근 3년간 매년 5점씩 증가 추세
- 2024년 이후 토건·건설 관련 공기업 면접 주제로 자주 언급되면서 필기 출제 가중치 상향
- 예상 출제: 도급인 제공 재료의 하자, 완성 불능 시 위험부담, 도급계약 해제의 손해배상 범위
2. 개정임대차법의 본격적 적용 (2024년 이후 지속)
- 계약갱신청구권 거절 정당사유 (임대인 자주 이용, 정당사유 없는 거절 시 손해배상)
- 전월세 상한제 예외 규정 (초계약, 특수성 있는 지역 등)
- 임대차 신고제와 시효 관계 (신고 누락 시 법적 효과)
3. 부당이득 + 불법행위 복합 문제 (2~3점 범위 내 고난도 출제)
- 의료 과오, 점유 관계 분쟁에서 부당이득 반환과 손해배상의 경합
- 불법행위 성립 요건 (위법성, 주관적 귀책)
1~2년 미출제 영역 (재출제 가능성 높음)
1. 매매 - 물건인도 + 위험부담 (2022년 이후 미출제)
- 매도인 귀책 사유 없이 물건이 멸실된 경우 위험 누가?
- 예상 형식: 판례형 사례 문제
2. 임대차 - 차임증액청구의 신의칙적 한계 (2024년 판례 반영)
- 계약에 "차임 불인상" 특약이 있을 때, 임대인의 증액청구 배척 근거
- 예상 출제: "사정변경이 있어도 특약이 있으면 청구 불가" 사례
3. 불법행위 - 계약교섭 단계의 신의칙 위반 (2020년 이후 감소)
- 계약 미체결 단계에서 상대방의 신뢰를 부여했다가 무근거로 거절할 때 불법행위 성립 여부
- 예상 난이도: 상(고난도)
신법·개정 사항의 영향
주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 개정 (2020. 7. 31. 시행, 2024년 강화)
| 개정 내용 | 민법과의 관계 |
| 계약갱신청구권 (1회 2년 연장) | 민법 원칙: 자유 해제 - 예외: 최대 4년 거주 보장 |
| 전월세 상한제 (연 5% 인상 한정) | 민법 제628조 인상청구권 제한 |
| 전월세 신고제 (30일 내) | 신고 누락시 임대료 증액 무효 |
| 계약갱신 거절 정당사유 (5가지 한정) | 신의칙의 구체적 기준 제시 |
| 임대인 손해배상 청구 한정 | 정당사유 없는 거절 = 세입자 손배 가능 |
2025년 하반기 이후 신규 출제 가능
- "계약갱신청구권 기간 도과 후 정당사유 없는 거절" = 불법행위 성립 여부
- "전월세 상한제 위반 청구"와 "임차인 현금 부담"간 부당이득 관계
[심화] 최근 5년간 주요 법률 개정 타임라인
공기업 시험에서 "이 계약은 언제 체결되었는가?"에 따라 적용 법률이 달라지는 경과 규정 문제가 증가하고 있다.
| 시행일 | 개정 법률 | 주요 내용 | 경과 규정 | 시험 출제 포인트 |
| 2020.7.31 | 주택임대차보호법 | 계약갱신청구권 1회 도입 (최대 4년 거주) |
시행일 이후 신규·갱신 계약부터 적용 |
2020.7.30. 체결 계약 - 적용 안 됨 |
| 2020.7.31 | 주택임대차보호법 | 전월세 상한제 연 5% 도입 | 시행일 이후 갱신 계약부터만 적용 (최초 계약 제외) | 최초 계약 시 5% 초과 인상 가능 |
| 2020.12.10 | 주택임대차보호법 | 갱신청구기간: 1개월 전 - 2개월 전으로 변경 |
시행일 이후 체결·갱신 계약부터 |
2020.11.1. 체결 - 1개월 전 적용 |
| 2021.6.1. | 부동산거래신고 등에 관한 법 |
전월세 신고제 도입 (계약 후 30일 내 신고) |
시행일 이후 체결 계약부터 | 신고 누락 시 과태료 (갱신 제한이 아님) |
* 전월세 신고제는 2021.6.1. 시행됐으나, 계도기간이 수차례 연장되어 실제 과태료 부과는 2025.6.1.부터 시작됐습니다.
실전 적용 사례
[문제]
A는 2020.6.1. B 소유 아파트를 보증금 2억원에 임차하는 계약을 체결했다 (2년 계약).
2022.5.1. A는 B에게 계약 갱신을 청구했다.
Q1. A의 갱신청구는 유효한가?
Q2. B가 보증금을 2억 2천만원으로 인상하겠다고 했다면?
[풀이]
Q1. A의 갱신청구 유효 여부
1) 계약갱신요구권 제도 자체의 적용 여부
계약 체결일이 2020.6.1.로 2020.7.31. 시행 이전이더라도, 계약 만료 시점(2022.6.1)까지 임대차는 계속 존속하므로 개정법상 계약갱신요구권 규정은 원칙적으로 적용될 수 있다.
2) 행사기간(언제까지 요구해야 하는지) 판단
문제의 갱신요구 시점은 2022.5.1이다.
이때 적용되는 행사기간은 "만료 6개월 전부터 1개월 전까지"라는 구간(1개월 전 기준)으로 설명되는 체계가 기본이고, 다만 2020.12.10. 이후 최초로 체결·갱신된 계약은 "6개월 전부터 2개월 전까지"로 바뀐다는 점을 주의해야 한다.
- 본 사안의 만료일: 2022.6.1.
- 1개월 전 마감: 2022.5.1.
따라서 2022.5.1.에 갱신요구 의사표시가 임대인에게 "도달"했다면(도달주의), 기간 요건을 충족하여 갱신요구는 유효하다.
3) 결론
A의 갱신청구는 "구법이라 권리 자체가 없다"가 아니라, 도달 시점이 2022.5.1.내로 인정되면 유효하다고 보는 것이 맞다.
Q2. 보증금 2억 2천만원(10% 인상) 요구의 유효 여부
1) 전월세상한제(5% 상한) 적용 범위
전월세상한제는 원칙적으로 "갱신" 국면에서 5%를 초과해 증액하지 못한다는 구조로 안내된다.
2) 본 사안에서의 적용
갱신요구권이 유효하게 행사되어 갱신이 이루어지는 상황이라면, 보증금 증액은 직전 보증금 2억원을 기준으로 최대 5% 범위로 제한된다고 정리하는 것이 시험 대비상 안전하다.
- 2억원 × 1.05 = 2억 1천만원
3) 결론
B가 보증금을 2억 2천만원으로 인상하겠다는 부분은 5%를 초과하므로, 적어도 초과분은 허용되기 어렵고(시험 서술 기준: "5% 초과로 제한"), 갱신 시 인정 가능한 사항은 2억 1천만원으로 정리한다.
[심화] 민법과 특별법의 적용 우선순위
공기업 시험에서 민법과 특별법이 충돌할 때의 판단 기준을 정리한다.
적용 원칙
[원칙 1] 특별법 우선의 원칙
"일반법(민법)보다 특별법이 우선 적용된다"
예: 민법 vs 주택임대차보호법 = 주택임대차보호법 우선
[원칙 2] 당사자에게 유리한 법률 적용
"강행규정이 아닌 경우, 당사자에게 유리한 쪽을 선택할 수 있다"
예: 민법 5년 vs 건설산업기본법 10년 = 도급인은 10년 선택 가능
[원칙 3] 경과규정 확인
"개정 법률의 적용 시점을 경과규정에서 확인한다"
예: 2020.7.31. 이전 계약 = 구법 / 이후 계약 = 신법
법률 충돌 시 적용표
| 법률 관계 | 민법 | 특별법 | 적용 원칙 | 판단 기준 |
| 주택임대차 | 제628조 (차임증감) | 주택임대차보호법 제7조 (5% 상한) | 특별법 우선 | 갱신 시에만 적용 |
| 상가임대차 | 제635조 (임대인 해지) | 상가건물임대차보호법 제10조 (갱신청구권) |
특별법 우선 | 환산보증금 기준 충족 시 |
| 건설공사 도급 | 제671조 (5년/10년) | 건설산업기본법 (10년) | 특별법 우선 | 주요구조부 공사 시 |
| 매매 계약금 | 제565조 (해약금 추정) | 약관규제법 제7조 (불공정 약관 무효) |
약관규제법 우선 심사 | 사업자가 작성한 약관인 경우 |
| 불법행위 | 제750조 (일반 불법행위) | 제조물책임법 제3조 (무과실책임) | 특별법 우선 | 제조물 결함 시 |
실전 적용 훈련
[사례]
C는 D에게 아파트를 보증금 1억원, 월세 50만원에 임대했다 (2021.1.1. 계약, 2년).
계약서에는 "차임은 매년 10%씩 자동 인상된다"는 조항이 있다.
2023.1.1. 갱신 시 D는 "주택임대차보호법 5% 상한을 초과한다"며 거부했다.
[분석]
- 법률 충돌: 민법 제628조 (당사자 자유) vs 주택임대차보호법 제7조 제2항 (5% 상한)
- 특별법 우선: 주택임대차보호법 우선 적용
- 경과 규정: 2021.1.1. 계약- 신법 적용 (2020.7.31. 이후)
- 갱신 여부: 2023.1.1.은 갱신 시점 - 5% 상한 적용
[결론]
- "매년 10% 인상" 조항은 5% 초과 부분 무효
- 월세 50만원 = 52.5만원까지만 유효 (10% 인상 조항 중 5% 초과 무효)
- D의 주장 타당
(심화 끝.)
유형별 풀이 전략
O/X 판단형 풀이 전략
Step 1: 지문 분석 (30초)
1. 주어진 명제의 "주체, 행위, 객체, 조건" 확인
2. 핵심 법리: 조문 vs 판례 구분
- "조문에 명시" = 조문 정확히 읽기
- "판례 다툼" = 대법원 확정 판례 적용
Step 2: 조건부 검토 (1분)
조건 1: 특별법(주택임대차보호법) 적용 여부?
조건 2: 당사자 약정(특약)이 있는가?
조건 3: 예외 규정이 있는가? (예: 제669조 도급 면책)
모두 체크 - 정오 결정
Step 3: 함정 선지 회피 (30초)
- 1. "항상~", "무조건~" 절대적 표현 = 의심
- 2. "또는" "그리고" 논리 연산자 재확인
- 3. 과거 판례를 현재 법으로 적용하려 했는가? = 시간 체크
실전 문제 (2024년 기출 유사)
"A가 B에게 주택을 전월세 3,000만원에 임대했으나, 계약서에 '3년간 차임 인상 없음'이라는 특약이 있다. 1년 6개월 경과 후 A가 물가상승을 이유로 인상을 청구했다. 이는 타당한가?"
| 단계 | 검토 내용 |
| 1단계 | 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신청구권) vs 제7조 (차임인상청구권) 구분 |
| 2단계 | 특약: "3년 고정" = 이는 차임인상청구 제한 약정 |
| 3단계 | 판례: 명시적 특약 있으면 사정변경 원칙도 적용 안 됨 |
| 정답 | 타당하지 않음 (특약에 의해 청구권 제한) |
* 주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정은 무효로 보지만, 임차인에게 유리한 약정은 유효로 봅니다.
사례 판단형 풀이 전략 (35~40% 비중)
Step 1: 사건 정리 (1분)
당사자 A, B, C 간 관계도 작성
시간 순서대로 사건 재정리
법적 쟁점 3~4개 도출
Step 2: 계약 성격 판단 (30초)
매매? = 소유권 이전, 계약금 배액 규정 적용
임대차? = 소유권 유보, 특별법 우선
도급? = 완성물 인도, 담보책임 기간 한정
조합? = 각 계약별로 독립 판단
Step 3: 선택지별 검증 (2분)
검증 항목
1. "A가 청구 가능한가?" + "법적 근거는?" + "기간 요건?"
2. "B의 항변권은?" + "기각 가능한가?"
3. "제3자 C의 지위는?" + "보호 규정 적용?"
4. "손해배상 가능한가?" + "배상 주체와 범위?"
실전 문제 (2024년 도급 기출 유사)
"D가 E 건설사에 건물신축 도급. 도급금 10억원, 선급 1억원 지급. 6개월 경과 후 설계 변경으로 E가 공사 중단. D는 1. 선금 반환청구 2. 계약해제 + 손해배상 청구 가능한가?"
| 분석 | 결과 |
| 계약 성격 | 도급계약 (제664조) |
| 선금 성격 | 위약금이 아닌 선행 급부 (선급공사대금) |
| 도급인 권리 | 제673조: 수급인이 미완성 시 손해배상하고 해제 가능 |
| 선금 처리 | 비례 안분원칙: 완공율에 따라 계산 (선금 전액 반환 아님) |
| 정답 | 1. X (비례 안분) / 2. O (제673조 적용) |
법조문 해석형 풀이 전략 (10~15% 비중)
Step 1: 조문 원문 정확히 읽기 (30초)
조문 번호, 정확한 한글 표현, 단서(하지만, 그러나, 다만) 부분
예: 제670조 "목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내에"
(NOT "완성한 날로부터", NOT "2년")
Step 2: 선택지 대조 (1분)
- 1. 조문과 동일한 표현?
- 2. 숫자, 시간 단위 다른가? (1년 vs 2년, "지체없이" vs "3개월")
- 3. 단서 부분 누락되었나?
- 4. 유사 조문(제631조 vs 제665조)과 혼동?
Step 3: 최종 확인
"이 선택지가 조문 원문과 정확히 일치하는가?"
일치 = 정답
불일치 = 다음 선택지
법조문 암기 체크리스트
| 조문 | 정확한 표현 | 흔한 오답 |
| 제665조 | "완성된 목적물의 인도와 동시에 지급" | "완성 후 3개월 내", "인도 후 1년" |
| 제670조 | "목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내" | "완성일로부터", "2년" |
| 제671조 | "토지, 건물 공작물: 5년 (석조 등: 10년)" | "모두 1년", "모두 5년" |
| 제536조 | "채무이행을 제공할 때까지 거절" | "상대방 고의 없을 때까지", "통보하기까지" |
[심화] 시효 및 제척기간 총정리
공기업 시험에서 "기간 경과로 청구 불가" 문제가 자주 출제된다. 소멸시효와 제척기간을 명확히 구분해야 한다.
기본 개념
| 구분 | 소멸시효 | 제척기간 |
| 정의 | 권리 불행사로 권리 소멸 | 권리 존속 기간의 한정 |
| 중단 | 가능 (청구, 압류, 승인) | 불가능 |
| 정지 | 가능 ( 시효 완성 임박 시) | 불가능 |
| 법원 판단 | 당사자 주장 필요 | 직권으로 판단 |
| 기산점 | 권리 행사 가능일 | 법률이 정한 날 |
권리별 기간 정리표
| 권리 | 기간 | 성격 | 기산점 | 중단 가능 여부 | 적용 조문 |
| 일반 동산 하자담보 | 1년 | 제척기간 | 인도받은 날 | 불가 | 제670조 |
| 건물 하자담보 | 5년 | 제척기간 | 인도 후 | 불가 | 제671조 - 1 |
| 석조 등 하자담보 | 10년 | 제척기간 | 인도 후 | 불가 | 제671조 - 1 |
| 멸실·훼손 후 하자담보 | 1년 | 제척기간 | 멸실·훼손일 | 불가 | 제671조 - 2 |
| 불법행위 손해배상 (주관적) | 3년 | 소멸시효 | 손해 및 가해자를 안 날 | 가능 | 제766조 - 1 |
| 불법행위 손해배상 (객관적) | 10년 | 소멸시효 | 불법행위일 | 가능 | 제766조 - 2 |
| 부당이득 반환 | 10년 | 소멸시효 | 반환청구 가능일 | 가능 | 제162조 - 1 |
| 보증금 반환청구 | 10년 | 소멸시효 | 반환청구 가능일 | 가능 | 제162조 - 1 |
| 일반 채권 | 10년 | 소멸시효 | 권리 행사 가능일 | 가능 | 제162조 - 1 |
| 상행위 채권 | 5년 | 소멸시효 | 권리 행사 가능일 | 가능 | 상법 제64조 |
중단 사유 (소멸시효만 해당)
1. 청구: 재판상 청구, 지급명령, 화해 신청, 조정 신청
2. 압류 또는 가압류·가처분
3. 승인: 채무자가 권리를 인정하는 행위
실전 적용 사례
[사례 1] 제척기간 vs 소멸시효
2020.3.1. 아파트 신축 완공·인도
2025.2.1. 기초 균열 발견, 수급인에게 보수 청구
2025.6.1. 수급인이 "시효 경과" 주장
- 민법 제671조: 5년 (제척기간)
- 기산점: 2020.3.1. (인도일)
- 만료일: 2025.3.1.
- 청구일: 2025.2.1. (만료 전)
- 결론: 청구 가능 (수급인 주장 부당)
[사례 2] 소멸시효 중단
2020.5.1. 교통사고 발생 (가해자 확인)
2023.4.1. 피해자가 가해자에게 손해배상 청구서 발송
2023.4.30. 가해자가 "일부 인정" 답변
2024.1.1. 피해자가 소송 제기 안 함
2026.5.1. 피해자가 소송 제기
- 불법행위 소멸시효: 3년 (제766조)
- 기산점: 2020.5.1.
- 중단 사유: 2023.4.30. 승인 - 시효 새로 기산
- 새 기산점: 2023.4.30. - 만료: 2026.4.30.
- 소송 제기: 2026.5.1. (시효 경과)
- 결론: 청구 불가 (시효 완성)
[사례 3] 이중 기간 제한
2021.7.1. 목조 건물 완공·인도
2025.6.1. 건물 화재로 멸실 (하자 원인)
2026.5.1. 하자보수 청구 (실제로는 재건축 비용)
- 민법 제671조 - 1:건물 5년 (2021.7.1. ~ 2026.7.1.)
- 민법 제671조 - 2: 멸실 후 1년 (2025.6.1. ~ 2026.6.1)
- 청구일: 2026.5.1.
- 판단: 두 기간 모두 만족
- 결론: 청구 가능
만약 청구일이 2026.6.2.라면?
- 2 기간 경과 (멸실 후 1년 초과)
- 결론: 청구 불가
출제 함정 포인트
1. "시효가 완성되었으므로 청구 불가" = 소멸시효인지 제척기간인지 먼저 확인
2. "청구서를 보냈으므로 시효 중단" = 제척기간은 중단 안 됨
3. " 채무자가 일부 승인했으므로 시효 완성 안 됨" = 승인 후 새로 기산되는 것임 (영구 정지 아님)
(심화 끝.)
결론
최근 부산교통공사 및 유사 공기업의 민법 기출 패턴을 종합하면, "조문 암기에서 판례 해석 능력으로의 전환"이 가장 두드러진 변화이다. 특히 2024년 이후 도급 계약의 비중 증가(30%)와 개정임대차법의 본격적 적용으로, 단순 이론 학습만으로는 70점 이상 확보가 어려워졌다.
다음 시험에서 합격선을 넘기 위해서는
1. 판례 중심 학습: 대법원 주요 판례 경향 10~15개 정확히 숙지
2. 특약 조항 검토: 계약서 특약에 따른 법 적용의 변화 이해
3. 복합 사례 풀이: 매매+임대차, 도급+계약 등 2~3개 계약의 복합 관계 숙달
4. 신법 동향 반영: 개정임대차법, 전월세 상한제의 구체적 사건에 대한 적용
이러한 전략으로 학습하면, 기출 유형이 반복되는 특성상 충분히 80점 이상을 목표로 할 수 있다.
[심화] 실전 복합 사례 문제 3선
공기업 시험의 최종 난이도는 복합 사례 문제에서 결정된다. 2개 이상의 법률 관계가 얽혀 있는 문제를 단계적으로 풀이하는 훈련이 필수적이다.
복합 사례 1: 매매 + 임대차 + 제3자 보호
[문제]
A는 B 소유 아파트를 3억원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 3천만원을 지급했다. 그런데 계약 당시 C가 이미 보증금 1억원으로 해당 아파트를 임차하고 있었고, C는 대항력(전입신고+점유)을 갖추고 있었다. B는 A에게 C의 존재를 알리지 않았다.
Q1. A는 B에게 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는가?
Q2. A가 잔금을 지급하고 소유권을 이전받았다면, A는 C에게 퇴거를 요구할 수 있는가?
Q3. A가 C의 보증금을 승계해야 한다면, A는 B에게 무엇을 청구할 수 있는가?
[풀이]
Q1 분석: 계약 해제 가능성
| 단계 | 검토 사항 | 결론 |
| 계약금 성격 | 명시 없음 - 제565조 해약금 추정 | 해약금 적용 |
| 이행 착수 여부 | A: 계약금만 지급, B: 아무 행위 없음 | 이행 착수 전 |
| 해제권 행사 | 제565조에 따라 계약금 포기로 해제 가능 | 해제 가능 |
| 추가 검토 | 타인권리 부담 사실을 알았다면 정당한 해제 사유 | 더욱 타당 |
결론: A는 계약금 3천만원을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.
1. 해약금 해제: 민법 제565조에 의거, 상대방이 이행에 착수하기 전이라면 A는 계약금을 포기함으로써 자유롭게 계약을 해제할 수 있다.
2. 담보책임 검토: 임차권이라는 권리에 의해 매수인의 권리가 제한받는 상황이므로, 민법 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임)를 적용해야 합니다. A가 C의 존재를 몰랐고(선의), 이로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없다면 계약금 포기 없이도 계약 해제 및 손해 배상 청구가 가능합니다.
3. 신의칙 위반: 매도인 B가 임대차 사실을 숨긴 것은 고지의무 위반에 해당하여, 민법 제110조에 따른 기망에 의한 계약 취소를 검토할 수도 있습니다.
Q2 분석: 퇴거 요구 가능성
| 단계 | 검토 사항 | 결론 |
| C의 대항력 | 전입신고 + 점유 - 주택임대차보호법 제3조 대항력 | 대항력 있음 |
| 대항력의 효력 | 대항력은 모든 제3자에게 주장 가능 (신규 소유자 포함) | A에게도 주장 가능 |
| 임대차 승계 | 제3조의 2: 대항력 있는 임대차는 신규 소유자가 승계 | A가 임대인 지위 승계 |
| 퇴거 요구 | 임대차 계약이 유효한 동안 퇴거 요구 불가 | 퇴거 요구 불가 |
결론: A는 C에게 퇴거를 요구할 수 없다. C는 대항력을 갖추고 있으므로, A는 B로부터 임대인 지위를 승계하며 C의 보증금 반환의무도 함께 승계한다.
Q3 분석: B에 대한 청구권
| 청구 근거 | 조문 | 내용 | 청구 가능 여부 |
| 제한물권에 의한 담보책임 |
제575조 | 목적물에 임차권이 설정되어 목적 달성이 불가능하면 해제, 그 외엔 손해배상(보증금 상당액) 청구 |
O (가장 정확) |
| 기망에 의한 취소 | 제110조 | B가 C의 존재를 고의로 숨겼으므로 사기에 의한 계약 취소 및 원상회복 청구 | O |
| 채무불이행 (고지의무 위반) |
제390조 | 계약상 신의칙상 알려야 할 중요 정보를 알리지 않아 입힌 손해(보증금 액수) 배상 | O |
손해 범위
- 보증금 1억원 승계로 인한 실질적 손해: 3억원 지급했으나 실질 가치 2억원 (1억원 손해)
- B에게 청구 가능한 금액: 1억원 (보증금 상당액)
결론: A는 B에게 1. 제한물권에 의한 담보책임, 2. 기망에 의한 취소, 3. 채무불이행 (고지의무 위반) 중 선택 가능하다. 실무적으로는 1번이 가장 신속하다.
복합 사례 2: 도급 + 하자담보 + 시효
[문제]
2020.3.1. D는 E 건설사에게 단독주택 신축을 도급했다 (공사금액 5억원, 선금 5천만원 지급).
2020.12.1. 완공 후 인도받았다.
2023.6.1. 벽면 균열 발견, E에게 보수 청구했으나 E는 "시효 경과"라고 주장.
2024.3.1. 균열 부위가 확대되어 구조 안전에 문제 발생.
2025.11.1. D가 소송 제기.
Q1. E의 "시효 경과" 주장은 타당한가?
Q2. 만약 균열 원인이 D가 제공한 설계도면의 하자라면 E의 책임은?
Q3. D가 공사 중 파산했다면 선금 5천만원은 어떻게 처리되는가?
* 민법 제674조는 "도급인"이 파산한 경우에만 적용되는 규정임. 수급인 파산은 제674조 적용 대상이 아님.
[풀이]
Q1 분석: 시효 경과 여부
| 단계 | 검토 사항 | 판단 |
| 목적물 종류 | 단독주택 (토지·건물) | 제671조 적용 |
| 담보책임 기간 | 민법 제671조: 5년 | 2020.12.1. ~ 2025.12.1. |
| 특별법 적용 | 건설산업기본법: 공사금액 1억원 이상 = 주요구조부 10년 | 2020.12.1. ~ 2030.12.1. |
| 기간 성격 | 제척기간 (중단 불가) | 2023.6.1. 청구는 무관 |
| 소송 제기일 | 2025.11.1. | 5년 이내 O, 10년 이내 O |
적용 법률 선택
- 민법: 2025.12.1.까지 = 소송 제기 2025.11.1.은 기간 내
- 건설산업기본법: 2030.12.1.까지 = 소송 제기 기간 내
결론: E의 "시효 경과" 주장은 부당하다. 민법 기준으로도 5년 이내이며, 건설산업기본법 기준으로는 10년 이내이므로 D는 하자보수를 청구할 수 있다.
Q2 분석: 도급인 제공 설계도면 하자
| 단계 | 검토 사항 | 판단 |
| 하자 원인 | D 제공 설계도면 하자 | 제669조 적용 검토 |
| 원칙 | 도급인 제공 재료/지시 하자 = 수급인 면책 | 면책 가능성 있음 |
| 예외 | "부적당함을 알면서 고지하지 않은 때" | 제669조 단서 |
| 전문가 기준 | 건설사 E는 설계도면의 부적당함을 알 수 있었는가? | 전문가로서 인식 가능성 높음 |
판례 적용
"수급인이 건설 전문가로서 도급인 제공 설계도면의 부적당함을 알았거나 알 수 있었음에도 고지하지 않았다면 제669조 면책 규정이 적용되지 않는다.
결론
- 만약 E가 설계도면 하자를 몰랐고 알 수 없었다면 = E 면책 (D 책임)
- 만약 E가 설계도면 하자를 알았거나 알 수 있었는데 고지 안 했다면 = E 책임
- 건설 전문가인 E는 구조 안전 관련 설계도면 하자를 인식할 수 있었을 가능성이 높으므로, E가 책임질 가능성이 높다.
Q3 분석: 도급인 파산 시 선금 처리
| 단계 | 검토 사항 | 판단 |
| 선금 성격 | 도급 선급은 선급공사대금 (해약금 아님) | 비례 안분 적용 |
| 파산 시점 | D가 공사 중 파산 | 미완성 상태 |
| 완공율 계산 | 실제 공사 진척도에 따라 산정 | 예: 40% 완공 시 |
| 선금 정산 | 선금 5천만원 X 완공율 40% = 2천만원 인정 | 3천만원 반환 청구 가능 |
민법 제674조 (도급인 파산)
"도급인이 파산선고를 받은 때에는 수급인 또는 파산관재인은 계약을 해제할 수 있다"
선금 처리 원칙
1. 완성된 부분에 대해서는 선금 인정 (비례 안분)
2. 미완성 부분에 대해서는 선금 반환 의무
3. 파산 절차에서 일반 채권으로 청구
결론: D가 공사 중 파산했다면, 선금 5천만원은 완공율에 따라 비례 안분된다. 예를 들어 40% 완공 시 2천만원은 E가 보유하고, 나머지 3천만원은 D가 파산 절차에서 반환 청구해야 한다 (전액 반환 아님).
복합 사례 3: 임대차 + 갱신청구 + 상한제
[문제]
2022.1.1. F는 G 소유 아파트를 보증금 2억원, 월세 100만원에 임차 (2년 계약).
2023.11.20. F는 G에게 "계약 갱신하겠다"고 통보.
G는 "월세 120만원으로 인상"을 조건으로 수락
Q1. 2023.11.20. 갱신청구는 유효한가?
Q2. 월세 120만원 인상은 유효한가?
Q3. G가 "아들이 결혼해서 거주하겠다"며 거절했다면?
[풀이]
Q1 분석: 갱신청구 유효성
| 단계 | 검토 사항 | 판단 |
| 계약 체결일 | 2022.1.1. | 2020.12.10. 이후 = 신법 적용 |
| 계약 만료일 | 2024.1.1. | 2년 계약 |
| 갱신청구 기간 | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 | 2023.7.1. ~ 2023.11.1. |
| 실제 청구일 | 2023.11.20. | 2개월 전(2023.11.1.) 이후 |
| 유효성 판단 | 기간 경과 | 무효 |
주택임대차보호법 제6조의3
"임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있다"
결론: 2023.11.20. 갱신청구는 무효다. 갱신청구 기간은 2023.11.1.까지이므로, 19일 늦은 청구는 인정되지 않는다. 이 경우 F는 갱신청구권을 상실하며, 계약 만료 시 퇴거해야 한다.
Q2 분석: 월세 인상의 유효성
참고: Q1에서 갱신청구가 무효이므로 가정적 검토
| 단계 | 검토 사항 | 판단 |
| 갱신청구 가정 | 만약 기간 내 청구했다면 | 유효한 갱신 |
| 인상 비율 | 100만원 - 120만원 (20% 인상) | 5% 상한 위반 |
| 전월세 상한제 | 주택임대차보호법 제7조: 연 5% | 105만원까지만 가능 |
| 초과 부분 | 15만원 (105~120만원) | 초과 부분 무효 |
주택임대차보호법 제7조
"차임 또는 보증금이 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에 증액하지 못하며, 증액하는 경우에도 5퍼센트를 초과하지 못한다"
결론: 월세 120만원 인상 중 105만원까지만 유효하고, 나머지 15만원은 5% 상한 위반으로 무효다. F는 월세 105만원만 지급하면 된다.
Q3 분석: 정당사유로 인한 거절
| 단계 | 검토 사항 | 판단 |
| 거절 사유 | "아들이 결혼해서 거주" | 직계비속 거주 |
| 정당사유 해당 | 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제2호 | 정당사유 인정 |
| 거절 가능 여부 | 정당사유가 있으면 갱신 거절 가능 | 거절 가능 |
| 입증 책임 | 임대인 G가 입증해야 함 | 실제 거주 의사 증명 필요 |
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제2호
"임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"
실무 판례
"임대인이 정당사유로 갱신을 거절하려면 1) 직계비속의 실제 거주 필요성, 2) 다른 주거 대안 부재, 3) 임차인에게 과도한 불이익이 아님 등을 종합적으로 입증해야 한다."
결론: G가 "아들이 결혼해서 거주하겠다"는 사유는 정당사유에 해당하므로 갱신을 거절할 수 있다. 단, G는 아들의 실제 거주 필요성(결혼 사실, 다른 주거지 없음 등)을 입증해야 하며, 거절 후 정당한 사유 없이 아들이 거주하지 않으면 F에게 손해배상 책임을 질 수 있다.
(심화 끝.)
[심화] 주택임대차보호법 계약갱신청구권 거절 정당사유 5가지
공기업 시험에서 계약갱신청구권 관련 출제가 증가하면서, 정당사유 5가지를 정확히 암기해야 한다.
| 번호 | 정당사유 | 구체적 내용 | 입증 책임 |
| 1호 | 임차인의 3기 이상 차임 연체 | 3개월분 이상 차임을 연체하여 임대인에게 상당한 불이익 | 임대인 입증 |
| 2호 | 임대인의 직접 거주 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 | 임대인 입증 (실거주 의사) |
| 3호 | 재건축·재개발 | 철거 또는 재축을 위해 목적 주택 멸실이 필요한 경우 | 임대인 입증 (사업계획 등) |
| 4호 | 임차인의 위반 행위 | 임차인이 목적 주택을 고의·중과실로 파손, 또는 임대인 동의 없이 전대·양도 |
임대인 입증 |
| 5호 | 기타 정당한 사유 | 위 1~4호 외에 사회통념상 갱신 거절이 정당하다고 인정되는 경우 |
임대인 입증 |
실전 적용 예시
[사례 1] 1호 - 차임 연체
F가 2023.7월, 8월, 9월 차임을 연체 (3개월)
- G는 갱신 거절 가능
- 단, F가 10월에 전액 변제하면? = 여전히 거절 가능 (연체 사실은 소멸 안 됨)
[사례 2] 2호 - 직접 거주
G의 딸이 결혼 예정, 신혼집으로 사용
- 정당사유 인정 가능성 높음
- 단, 거절 후 실제 거주하지 않으면 F에게 손해배상
[사례 3] 3호 - 재건축
아파트 재건축 조합 설립, 사업계획 승인
- 정당사유 인정
- 관련 서류(사업계획승인서 등) 제시 필요
[사례 4] 4호 - 임차인 위반
F가 임대인 동의 없이 H에게 전대
- 정당사유 인정
- 전대 사실 입증 필요
[사례 5] 5호 - 기타
"주택가격이 너무 올라서 팔고 싶다"
- 정당사유 인정 안 됨
- 임대인의 경제적 사정만으로는 부족
출제 함정
1. "임대인이 다른 집을 팔아서 자금이 필요하다" = 정당사유 아님
2. "임차인이 1개월 차임 연체" = 3개월 이상이어야 함
3. "임대인의 형제가 거주하려고 함" = 직계존비속이 아님 (배우자, 형제 제외)
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